現役アパート経営者が教えるアパート管理のキモ

インターネットで募集する
アパートの空き室の入居者を自分で募集する場合、手軽な方法にインターネットに掲載する方法があります。ＨＰを作って客の検索を待ちますが、なかなか効果は上がらないようです。それより、不動産検索サイトに登録する方が、的確でしょう。但し、大手のサイトは宅建免許が必要なところが多いので注意が必要です。それでも、なかには一般のアパート管理者でも登録できるところもあります。ここで重要なのは、間取り図やできれば写真を数枚掲載できるところを捜すことです。インターネットで検索するお客は画像の無い物件には目もくれません。もし情報量が少ないようでしたら、十分な情報を載せてくれるよう依頼しなければなりませんが、ネットの世界は競合物件も多いのが現状です。担当者は忙しいことが多いので、後回しにされないためにも、あらかじめこちらの方でアパートの部屋の撮影を済ませ、画像データとしてＣＤ−Ｒなどに保存して手渡すくらいの配慮が必要です。
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退室者を出さない
新しい入居者を募集するよりもっと大切なのは、今現在の入居者から退室者を出さないということです。アパート経営においては、入退居の動きがないことが一番重要な事です。なぜなら、入居者がある限り不動産屋には仲介の手数料を払わずに済み、退去時の補修などの経費がかからないからです。ですから、いったんアパートに住んだ入居者にこの先も末永く住み続けたいと思える環境を与え続ける必要があります。「釣った魚に餌はやらない」方式はアパート経営には当てはまりません。クレームには迅速に対応するのは言うまでも無く、共用部分の掃除をまめにするようにします。周りの植栽は定期的に刈り込んだり、花などを植えてみます。余地があるのなら、ガーデニングに開放してもいいでしょう。愛着の持てる環境をつくることで入居者の心をつかむのです。
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リフォーム
アパートの住人が退去した後は徹底して掃除を行ないます。最近は前の入居者の生活臭がしないことは勿論のこと、新品同様であることが求められています。一時的な住まいとはいえ入居者側に立ってみれば、清潔な部屋であることはとても重要です。退去後の掃除は、入居年数が浅い場合は自分でもできないことはありませんが、本格的にする場合はプロのクリーニング業者に頼んだ方が良いかもしれません。傷んだ部分は補修して汚れの落ちない壁などは張り替えます。築年数が10年くらい経過すると大幅なリフォームの必要が出てきます。畳の部屋をフローリングにしたり、押入れをクローゼットにするなど、客層やニーズによっては、間取りを変える必要も出てくるかも知れません。アパートの価値を下げてしまわないよう適切なリフォームをすることが大切です。住環境の見直しは必ずやってくるので前もって予算を別に立てておき、すぐに対応できるようにしておきましょう。
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不動産屋と賢く付き合う
家賃を低く設定しても入居者がなかなか決まらない事もあります。年間を通じて転勤、入学のシーズンを外すと厳しいものがあると考えなければなりませんが、早々落胆することはありません。集客力のある不動産屋を選んでおけば、時期外れの入居希望者を獲得できる可能性が出てきます。というのも、最近増える傾向にある事例として、社員の住宅補助にかかる費用を削減するために、わざと時期をずらして家賃の下がった頃に入居させる方法をとる企業があるのです。これはできるだけ安い家賃で入居したい一般の客層にも言えることです。また、同じ市内、路線で引越しをする客もあるでしょう。こういった場合では逆に低い家賃設定がメリットになります。集客力のある不動産屋なら、多くの目に触れる機会があります。不動産屋の営業マンにもノルマはあるわけですから、決めやすい物件から客に紹介することでしょう。ですから、これと決めた信頼できる不動産屋には、普段から顔を売っておきます。お中元やお歳暮は欠かさず持参し、色々相談に乗ってもらいながら、当社には信頼を寄せている旨と空き室をなくしたいという熱意を伝えておきます。同じ物件を下げ比べするときに、持ち主の顔が見える物件とそうでない物件では、営業マンの扱いも変わってくると思えませんか。最後は人情に訴えるのです。

空室対策
アパート経営にけるデメリットの一番にあげられるのが、空き室のリスクです。アパートに空き室が出るとその月の家賃収入がありません。この状態が2ヶ月、3ヶ月と続いたり、あるいは他の部屋も空き室になってくるとどうでしょう。毎月の収入が目減りしているのに、補修費用など経費は当たり前のように出て行き、そのうち税金の支払い日が迫ってきます。やがて手持ちの預金も少なくなり、アパート経営を始めるにあたって立てた借入金の返済計画にも暗雲が垂れ込めてくると、いっそのこと売却してしまおうかという考えも頭をよぎることでしょう。しかし、築年数の経ったアパート物件は手放そうにも買い叩かれるのは必至です。また一大決心で始めた事業を簡単に投げ出すのもどうでしょうか。ここはひとつ、アパート管理人の悩みの種、空き室を埋める方法を検討してみるべきです。

家賃の見直し
アパート物件を購入するときは、近隣の競合する物件や入居状況、需要の状態を綿密に調べ、家賃の金額を設定しましたが、数年が経過すると経済の動きも、社会の状況も変化してきているとみなければなりません。賃貸住宅の需要が最も多く発生するのは一年を通して転勤と進学のシーズンである1〜３月といわれています。この時期なら割と高い家賃設定でも決まる可能性がありますが、時期を逃すとなかなか借り手がつかない事になります。もちろん、建物の老朽化も否めませんが、近隣に自分のアパート物件と同じような間取りの物件がある場合、より安い家賃の部屋から決まる傾向にあるので、まず現行の家賃を引き下げることを考えてみます。地域のアパートの家賃相場から判断し、家賃の下げ幅を決めると良いでしょう。しかし、むやみに低い家賃に設定すると儲けが無いばかりか今後の借入金返済にも影響してくるので注意が必要です。

交渉
滞納した家賃の支払い方法などについてアパートの入居者と話し合いの場を持つ事になったときには、うまくいけば問題はないのですが、ひょっとして話がこじれたり、支払えないので解約する、という状況になるかも知れません。当日はもの別れになってしまって後日改めて話し合う事にでもなると、いたずらに時間を要し、家賃の回収は益々困難になる恐れがあります。こういった事を予測して、事前に賃貸借契約書の解約をするための書類を準備しておきます。そして、交渉の席で相手に家賃の支払い念書とともに提示して、先に署名と捺印を求めておくのです。要するに、期日を切るのが大切なのです。請求した日、話し合いを持った日、一つ一つが後々重要な意味を持ってきます。これで万が一、いつまでも滞納した家賃の支払いが無い場合は、アパート管理人の側から入居者に対して賃貸借契約を解除し、退去の勧告ができます。
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家賃の滞納は、敷金を取っている場合はその数ヶ月分待ってもいいかと思えますが、実際は一ヶ月、最長3ヶ月以内にとどめておきます。
その間は必ず、最初に滞納のあった日から定期的に催促をし続けます。
連絡もしないで放置するのは相手に滞納許可を与えているも同然だからです。
家賃滞納は3ヶ月以上放置してはいけません。
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家賃の滞納はアパート管理者にとって、頭の痛い、気の重い、逃れることのできない問題です。

一般的に、家賃の支払日は契約書に明確に記載されています。
入居する際にこの契約書の内容に同意し貸借人として契約を結んだ訳ですから、アパート入居者には必ず期日までに家賃を支払う義務があります。
つまり厳密に言うと、支払いがたとえ一日でも遅れたりすると「契約違反」ということになります。
したがって家賃を滞納している入居者を発見した場合はできるだけ速く対処して、家賃をきっちり払ってもらわなければなりません。

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利回り
利回りとは、不動産投資の際に常に問題になる数値で、投資した金額に対して、毎年どのくらいの収益を得ることができるかを算出してパーセントで表したものです。アパート経営を始めるときには必ずチェックしなければならない重要なポイントです。利回りが高ければ、投資した資金の回収率が良いということで、逆の場合は効率が良くないということになります。利回りの計算は年間収入を購入価格で割って算出します。例えば、7,000万円のアパート物件を購入しての家賃収入が年間800万円であれば約11%の利回りがあることになりますが600万円なら約8.6%の利回りであるといえます。アパート経営で利益を上げるには最低10%以上の利回りが必要といわれていますが、たとえ数値の上では低くても、空き室が無い、築年数が浅くて補修の必要に迫られていないなど好材料があれば一概に悪い利回りであるとはいえません。
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家賃の徴収方法
世間ではアパート管理人のことを、借金の取立て屋みたいに言う人もいますが、もともとアパート入居者は貸主と賃貸契約を結んで部屋を借りているわけですから家賃を払うのは当たり前です。したがって、アパート管理人は堂々と家賃の取立てをすればよいのです。しかしながら、そこは人間同士のやり取りです。できることなら家賃は気持ちよく払ってもらいたいですね。アパートの家賃の徴収方法には、アパート入居者に直接持参してもらう方法と、年配のアパート管理人の方などには「毎月それぞれの部屋まで集金に行く」という方法が少ないながらも残っているようです。しかし、最近はもっと手軽なアパート家賃の徴収方法として、「振り込み」と「自動引き落とし」があります。他にはクレジットカード払いや、コンビニからの振り込みというのもあります。

物件購入費
アパート物件を購入する際には、物件価格以外にいろいろな費用が必要になってきます。まず、不動産屋に支払う仲介手数料にはじまって、契約書に貼る印紙代、所有権を登記する場合にかかる登録免許税、登記を依頼した司法書士への報酬、ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料、購入した不動産にかける火災保険料などなど。この他にも不動産を取得した時に課せられる地方税として不動産取得税があります。融資が受けられるかどうかや物件の状態によって多少の違いはありますが、購入費の総額は物件価格のおおよそ４〜10%を加算して考えると良いでしょう。なお、購入時にかかった費用は必要経費として計上できますので、必ず申告するようにしましょう。

自己資金
アパート経営は、自己資金が少なくても本当に始めることができるのでしょうか。一般的に、土地代に相当する金額程度は自己資金で用意できたらいいのですが、物件購入のための資金を自分で調達するとなると、余程の資産家で無い限り、多くの人は借金でまかなうことになります。この時、全てを借金にしても良いのですが、対象となるアパート物件の利回りがいい場合や、他に担保として提供できるものがあれば、受けることができる融資額を伸ばす可能性があります。したがって、自己資金がいくらかでもあるのなら、担保として活用するべきです。低金利の銀行に預けることを考えれば、利回りの良いアパート物件を購入するための資金に充てたほうが将来的にみてもいいといえます。

違法駐車
アパートの敷地内にある駐車スペースに断わりも無く他人が車を止めているために、アパート入居者の車が駐車できなかった場合は、違法駐車として警察に通報して注意をしてもらいましょう。ただし、法的な処分は期待できません。警察は「駐車禁止区域」内の駐車車両は取り締まれても、アパートの敷地内（私有地）の駐車車両をどうこうすることはできないからです。敷地内に放置されたバイクや自転車も同様です。どちらも持ち主がわかるまで保管し、取りに現れた時点で住所や名前を聞き取るだけでも相手に罪悪感を抱かせ、再発の防止には役立ちます。また、普段からアパート敷地内の駐車場には契約者以外の駐車を認めない事を看板などで告知をしておく必要があります。それでも万が一無断駐車が発生した場合は、すぐに警告文を貼るなど時間を置かない処置が有効です。
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外灯・廊下灯
共用部分の照明の電球が切れた時はすみやかに交換しましょう。防犯の上で重要な事ですし、暗がりがあるとみすぼらしい感じがして、アパート全体の印象を損ないます。蛍光灯のカバーはプラスチック製が多く、経年劣化が進むと点いていても薄暗くなってしまい照明の意味を成さなくなってきます。思い切って交換するようにしましょう。最近では照明カバーの中に虫が入り込まないタイプのものがあるので利用すると掃除をしなくて良いので楽です。また、電球も蛍光灯タイプのものにすると交換の間隔を伸ばすことができ、消費電力が少ないので電気代を抑える事ができます。
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トイレの水が止まらない
水がチョロチョロ流れっぱなしで止まらないなどのクレームは簡単な作業で直ることが多いです。放水レバーを動かしても水が止まらない場合は、止水栓を閉めてからタンクの蓋を外して中を見てみましょう。ゴム弁を持ち上げるアームや浮き球が引っかかっている場合は直します。トイレタンクに入れておく洗浄剤がゴム弁に挟まっているときは取り除き、ゴムフロートが傷んでいる場合はメーカーを確認の上、ホームセンターなどで同じものを購入して交換するとよいでしょう。ボールタップの弁の中が詰まっていたり、弁が傷んでいる場合は本体丸ごと交換したほうが簡単です。取り付け方はホームセンターの売り場でも写真つきで紹介されていたりします。

蛇口から水が漏れる
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アパート入居者からクレームがあった場合、とにかく迅速に応対しましょう。トラブルの原因は入居者側にあることが多いのですが、修理費用が発生したときに、最初にすばやく応対しておくのとそうでない場合とでは感情的に違ってくるのです。トラブルは困りますが当事者の立場に立って考えるようにしましょう。

排水口が詰まった
流し台や浴室の排水口はゴミや髪の毛などで流れが妨げられ、そこに油脂などが付着して詰まることが多いです。うっかり物を落としてしまった以外は、ほとんどが掃除の不行き届きです。一時的なものなら、ラバーカップなどで吸引すると詰まりは解消されるようです。配水管掃除の薬剤などでまめに掃除をしてもらえたらいいのですが、使用済みの食用油などを大量に流すなどしなくても、油っぽい料理が好きな人だとだんだんと油分が配水管に溜まってしまって下水管詰まりの原因になります。こうなると業者に頼んで高圧洗浄することになります。

トイレが詰まった
業者に頼むと出張費込みで最低７、８千円くらいかかります。まず、便器に水を貯め、ラバーカップを便器の穴に押し当てて勢いよく圧力をかけます。大抵はこれで流れますが、下水管から詰まっている事もあるので、隣の入居者にも詰まりがないかどうか確かめ、汚水枡があればそこを点検する必要があります。それでも解消されない場合は業者に頼みます。トイレが詰まった場合の修理費用はほとんどがアパート入居者の負担になりますが、トイレットペーパー以外は使用しないよう徹底しておきましょう。

アパートの管理では、入居者の募集をどの不動産屋にまかせるかでその後の結果が変わってきます。ベストパートナーになってくれそうな不動産屋を選ぶにはどうしたらいいのでしょうか。最初は雑誌やテレビＣＭなどで見かける大手の不動産屋が安心で相談しやすいかも知れませんが、取り扱う物件が多すぎて対応がなおざりになってしまう恐れがあります。また支店が多いため担当者の移動がひんぱんで、信頼関係がなかなか築けません。かといって、地元に一軒だけ、の不動産屋も考え物です。たとえ駅前の一等地にあっても取り扱っている物件が少ないでしょうし、アパート入居者の募集をしても支店が無いので多く人の目に触れる可能性が望めません。できれば市内に数軒の支店を持つ中規模の不動産屋がいいでしょう。駅近くの比較的目立つビルに入っているか、小奇麗な店舗を構えていることなどが選ぶポイントです。これは物件をさがしに来るお客さんの視点にたってさがすといいですね。あとはあまり多くの空き室を抱えていない、という点に注意しておきます。なぜなら、不動産屋がお客さんにアパート物件を紹介するときは、故障などのトラブルが少ない新しい物件から勧めがちなためで、築年数が経過した物件はどうしても後回しになってしまうのです。仕方のないことですが不動産屋にも、担当者にも当たりはずれがあるのは事実ですから、落ち着いてじっくりさがすことが必要です。また、アパート管理人として日ごろから不動産屋とのコミュニケーションを大切にしたり担当者と仲良くなって自分のアパート物件のアピールを続けるなどの努力も必要です。

アパート管理会社に委託する
「管理会社」とは、アパート管理の業務を専門に請け負っている業者のことです。アパートを購入した不動産屋に管理部門があればいいのですが、本来は仲介業と管理業は別物なので、できればアパートを購入する時点で管理業務もやっている不動産屋を選んでおくとよいでしょう。管理会社もアパート管理の全ての業務を肩代わりしてくれます。手数料は一戸当たりにつき家賃収入の数パーセントで、家賃保証をつけるともう少しアップするようです。安心で煩わしさが無くていいのですが、中には広告料を多く請求する、勝手に家賃の値下げをする、トラブルの報告が無いなどアパート管理に手を抜く業者も少なからず存在するので注意が必要です。

自主管理する
「自主管理」とは、アパート経営に伴って生じる全ての仕事を自分で行う方法です。アパートの家賃の額を決め、入居者募集をして契約を結ぶことから始まり、家賃滞納やクレーム処理をどのようにするかが全て自分の思うがまま、自由にできるのが良いところです。しかし、実際は大変でとても一人ではできません。副業としてアパート経営をするなら信頼できるパートナーを据えましょう。また、全てを自分でするのではなく、入居者の募集と契約などの専門的な知識の必要な事務手続きなどを不動産屋に委託する方法があります。家賃管理やメンテナンスは自分で行い、困ったときには不動産屋にアドバイスをもらえるようにしておくと良いでしょう。　

自主管理の特例
自主管理の裏技として会社契約をする、という方法があります。アパート経営を始めるときに、大きな企業の近くに物件を購入し、丸々一棟を社員寮として会社に借りてもらうのです。会社との直接契約なので不動産屋に仲介手数料などを払う必要が無く、契約期間中は満室同様の扱いで家賃収入も安定します。入退去時の手続きの煩わしさもありません。ただ、会社が倒産した場合は全戸空き室になってしまうリスクがあります。すでにアパート経営が順調で余裕があるのなら、２件目以降に考えてみてはどうでしょうか。

アパート管理の具体的な仕事の流れ
アパート管理の具体的な仕事の流れは、まずアパート入居者の募集をします。次に、入居希望者の審査をして、賃貸契約を結びます。その後は、毎月の家賃がきちんと入金されているかどうかの確認と更新手続きをします。もし延滞が生じた場合には、すみやかにアパート入居者宛に家賃を入金するよう依頼します。ゴミ置き場や共用部分の清掃や、駐車場の整備、各部屋の故障やトラブルの処理にも応じます。アパート入居者が退去するときには、賃貸契約書に基づいた解約の手続きをし、室内を点検して修理や清掃をします。そして新たな入居者の募集をします。

一括借り上げシステムを使う
「一括借り上げシステム」とは、アパートをまるごと一括して借り上げてアパートの管理業務を全て行ってくれる業者に一任する方法です。煩わしいことは一切合財すべて業者がやってくれるのでとても助かります。手数料は管理会社によってまちまちですが、家賃収入の５~６パーセント前後でしょうか。一括借り上げシステムの良いところは、もしアパートに空き室が発生しても満室同様に家賃の補償をしてもらえる点です。また、一括借り上げシステムの場合は「常に満室」というわけですから、万が一相続の時に空き室があっても自己使用扱いを受けず、税金が加算される恐れがありません。ただ、自分で家賃の金額を設定できない、借主がわからないなどノータッチゆえの歯がゆさはあります。

利便性
駅から近い、スーパーや学校が近い、交通の便が良い、など。地域によっては人気のある土地柄とそうでないところがあり、家賃にも影響してきます。意外ですが、大きなショッピングセンターの近くや観光地ではセールの期間中や観光シーズンに付近の道路が渋滞したりするので注意が必要です。
間取り
最近はニーズも多様化してきているので、不動産屋に確かめる必要がありますが、ファミリーに貸すのか単身者向けなのか、年齢層は、などを踏まえて考えなければいけません。部屋の広さも、いざアパートを見に行ってみると図面とは違うかもしれません。ドアの取り付け位置などで冷蔵庫が置けない、柱が出っ張っていて邪魔だ、コンセントが少ないなど使い勝手の悪い場合があります。また、将来リフォームしやすいか、どうかという点にも注目です。
水周り
毎日使うものですから、使い勝手が重要です。風呂とトイレが一緒になったものは人気が無いようです。お風呂は追い炊きができるといいのですが、アパート入居者を単身者に絞るのなら問題は無いでしょう。水周りは修理の際に金額がかさむので、あまり傷んでいない物件を探すようにしましょう。
外回り
雨漏りの跡が無いかも調べておきましょう。屋根から直さなければならない可能性があり、そうなると大変です。また、よほど駅から近くない限り、アパート物件に駐車場があるかどうかも重要です。スペースが無ければ、近くに駐車場を確保できるかどうかも確認しましょう。日当たりが良いことも重要ですが、意外と見落としがちなのが、雨が降ったときの状況です。屋根のひさしが少なくて雨が吹き込むようだと、廊下などの共用部分の傷みが進みますし、大雨のあと側溝に水があふれているようでは安心して住めません。見学には雨の日も入れておきましょう。
住民環境
最後に、できることなら、アパート物件の近所に住む人数人に話をきいておきましょう。一見して良さそうな物件が格安で売りに出て

さて、自分の投資するスタイルが決まってアパートを購入したい場合、具体的にはどこを探せばよいのでしょうか。インターネットには不動産屋や投資物件を紹介したサイトがたくさんあるし、気軽に閲覧できます。知識を得る意味でも手始めに検索してみると良いでしょう。また、不動産専門雑誌を講読する方法もあります。収益のあるアパート物件がたくさん紹介されていますが、そこにはアパート物件を扱っている不動産会社の広告が一緒に並んでいるわけですから、それを見て連絡をすれば、雑誌に掲載されていない物件を教えてくれることでしょう。意外なところでは、住宅展示場のフェアなどに行ってハウスメーカーのパンフレットから、アパート経営部門の資料を手に入れることもできます。
そうした事前勉強の上で、地元の不動産屋を当たって適当なアパート物件を紹介してもらうのが一般的です。アパート物件を紹介してもらうにあたっては、商売柄、色々質問攻めにあうことは必至です。探している地域や、アパートの規模や予算、自己資金がどれだけあるかなど、ある程度の自分のイメージを固めてから行くと話しもスムーズに進みます。また、事前に勉強しておくことで不動産屋のセールストークに乗せられず、じっくり判断することができるでしょう。
特別な方法としては、地方裁判所が売却するために競売にかけているアパート物件を手に入れる方法もあります。競売とは、なんらかの理由で破綻して債務が支払えなくなった人の、差し押さえられた不動産を、裁判所が強制的に売却して債務の支払いに充当させる制度のことです。入札により格安の物件が手に入る可能性がある反面、事前に競売物件の内部を見ることができなかったり、住人とのトラブルや手続き上色々と難しい面も多く、よほどの知識が無い場合は手を出さないのが賢明でしょう。
さて、こうして沢山見回るとどのアパートが良いのか目移りしてくるのも事実です。それぞれの物件には長所も短所もあり、決め手に欠くのです。最初は理想通りのアパートを求めてしまいますが、100%条件に合うものなど存在しません。自宅から近い所であるとか、利回りや、かけられる費用の総額限度など絶対に譲れない必須条件を数点に絞って探すようにしたいものです。

アパートの新築物件のいいところは、最新の設備が搭載されている、最初の家賃を高く設定できることです。新婚さんなどに人気が高く、すぐに部屋が埋まる可能性があります。未入居なので当然のことながら、修理や故障の心配はありません。しかし、新築物件は一般的に価格が高額ですし、土地から購入して建てる場合は、建築予定の土地の環境や、立地の調査が必要です。そのため建設日数がかかり、その間の家賃の収入はありません。また、退去者が出て、その後アパートに入居する人にとっては高い家賃設定もネックになってきます。

中古物件のいいところは、ものにもよりますが、大抵は購入価格を抑えることができ、すぐにでもアパート経営を始められ、収入が得られることです。場合によっては入居者込みの物件もあるので、募集の手間が省けます。しかし、築年数によってはすぐに修理箇所が出たり、大幅なリフォームが必要になったりと、購入時にはわからなかった問題が噴出する場合があります。しかし大金をかけて新築アパートを購入することを考えれば、安く抑えた分を中古アパートのメンテナンスとリフォーム費に充てることができます。
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