現役アパート経営者が教えるアパート管理のキモ

利回り
利回りとは、不動産投資の際に常に問題になる数値で、投資した金額に対して、毎年どのくらいの収益を得ることができるかを算出してパーセントで表したものです。アパート経営を始めるときには必ずチェックしなければならない重要なポイントです。利回りが高ければ、投資した資金の回収率が良いということで、逆の場合は効率が良くないということになります。利回りの計算は年間収入を購入価格で割って算出します。例えば、7,000万円のアパート物件を購入しての家賃収入が年間800万円であれば約11%の利回りがあることになりますが600万円なら約8.6%の利回りであるといえます。アパート経営で利益を上げるには最低10%以上の利回りが必要といわれていますが、たとえ数値の上では低くても、空き室が無い、築年数が浅くて補修の必要に迫られていないなど好材料があれば一概に悪い利回りであるとはいえません。
実質利回り
「利回り10%の物件」などと不動産の広告のキャッチフレーズに多く使われていますが、この場合の利回りは、「表面利回り」といい、年間の家賃収入を物件購入金額で割って単純計算したものです。確かに売りたいアパート物件の収益率をアピールするには有効な表現ですが、この計算式には経営していく上での経費が含まれていませんから、実際には、年間家賃収入から必要経費を差し引いた「実質利回り」を計算しておくべきなのです。実質利回りとは、年間の家賃収入からあらかじめ税金や保険料、管理費、修繕費などを引いた実際の収入額を物件購入金額で割って算出します。当然のことながら、保険の種類や補償の額、管理や修繕にかける費用の額によって数値が大幅に変わってきます。アパート経営の「実質利回り」を向上させるためには不必要な経費を削ることから検討する必要があります。